Czy można obniżyć koszty najmu w przypadku pogorszenia się sytuacji finansowej przedsiębiorstwa w związku z epidemią SARS-CoV2?

Obecna sytuacja epidemiczna i związane z nią ograniczenia życia społecznego oraz gospodarczego w negatywny sposób wpływają na otoczenie biznesowe, w którym przyszło funkcjonować przedsiębiorcom. Takie problemy jak znaczny, a niekiedy całkowity spadek przychodów i powstające zatory płatnicze powodują, że wielu przedsiębiorców nie jest w stanie regulować swoich zobowiązań związanych z bieżącą działalnością operacyjną. Jednym z takich kosztów jest z pewnością czynsz najmu lokalu. Czy istnieje więc szansa na obniżenie czynszu najmu, by przetrwać najtrudniejszy okres dla naszej firmy?

Przede wszystkim kompromis

Obecnie zarówno wynajmujący, jak i najemcy z branż dotkniętych kryzysem powinni tak ułożyć swoje wzajemne relacje biznesowe, aby nie doprowadzić do sytuacji, w której dalsza współpraca po epidemii nie będzie możliwa. W przypadku braku kompromisu i rozsądnego wyważenia interesów obydwu stron, może dojść do sytuacji, w której nie będzie zwycięzcy. Jeżeli dojdzie do likwidacji lub upadłości wynajmującego, najemca z dużym prawdopodobieństwem straci także prawo do najmowanego lokalu. Jeżeli zaś dojdzie do upadłości najemcy, wynajmujący utraci źródło dochodu, a znalezienie nowego w czasie kryzysu może nie być takie łatwe. Tym samym, obie strony powinny zrozumieć swoje racje i współpracować. Dlatego czasowa zmiana warunków umowy za zgodą stron jest najlepszym rozwiązaniem. W ten sposób można znacznie ograniczyć wysokość czynszu lub odroczyć jego płatność na raty. Co jednak w sytuacji, gdy wynajmujący nie chce pójść na żadne ustępstwa, a płacenie czynszu w dotychczasowej wysokości może realnie narazić najemcę na niewypłacalność? Czy jest jakaś szansa by mimo wszystko najemca mógł ograniczyć wysokość czynszu i dzięki temu wyjść z obecnej sytuacji obronną ręką?

Nadzwyczajna zmiana okoliczności

Polskie prawo cywilne zawiera regulację prawną, która może pomóc w takiej sytuacji. Chodzi o art. 357 (1) Kodeksu Cywilnego, który mówi, że w razie nadzwyczajnej zmiany stosunków, jeżeli spełnienie świadczenia umownego stało się znacznie utrudnione lub groziło drugiej stronie nadzwyczajną stratą, sąd może zmienić treść takiej umowy zawartej pomiędzy stronami. W obecnej sytuacji epidemicznej z pewnością mamy do czynienia z taką zmianą. Jest to bowiem przyczyna zewnętrzna i nagła, na którą żadna ze stron nie miała wpływu, i której nie można było przewidzieć przy zawieraniu umowy najmu. Jest to więc klasyczny przykład siły wyższej, która niewątpliwie wywiera negatywny wpływ nie tylko na pojedynczych przedsiębiorców, ale na całą światową gospodarkę. Do skuteczności takiej zmiany wysokości czynszu jest jednak jeszcze potrzebny jeden warunek. Konieczność zapłacenia czynszu w pełnej wysokości musi rodzić obiektywne trudności dla najemcy lub grozić nieodwracalną szkodą. Najemca taki musi więc udowodnić, że na przykład w obecnej sytuacji uiszczanie czynszu będzie się wiązało np. z koniecznością zwalniania pracowników lub koniecznością likwidacji firmy.

Wyrok sądu zmieni umowę najmu

O ostatecznej zasadności zmniejszenia czynszu decyduje sąd. Tym samym niezbędnym jest po stronie najemcy złożenie w sądzie stosownego pozwu przeciwko wynajmującemu. Dopiero prawomocny wyrok wskaże w jakiej wysokości i w jakim okresie będzie obowiązywał nas obniżony czynsz. Czy do zatem tego czasu najemca musi bezwzględnie płacić umówiony czynsz najmu?

Do momentu wydania wspomnianego wyroku najemcę obowiązują dalej dotychczasowe postanowienia umowy. Jeżeli jednak, ze względu na obecną sytuację, najemca nie będzie w stanie płacić dotychczasowego czynszu to wraz z podjęciem decyzji o nierealizowaniu opłat w pełnej wysokości, powinien złożyć do sądu stosowny pozew. Należy także pamiętać, aby wysokość zaległości w żadnym momencie nie przekraczała pełnej wartości dwumiesięcznego czynszu wynikającego z umowy. W takiej sytuacji bowiem, pomimo złożenia pozwu, wynajmujący może zgodnie z prawem wypowiedzieć umowę najmu.

Reasumując, wyżej opisana możliwość obniżenia czynszu nie jest wolna od wad i całkowicie pewna. Zależy ona bowiem od faktycznej sytuacji finansowej firmy oraz wyroku sądu. Niemniej jednak może być to działanie umożliwiające dalsze działanie przedsiębiorstwa, które na skutek kryzysu utraciło płynność finansową.

Jakub Wasilewski

Radca Prawny